マンションの管理業務をどの会社に委託するかという理由は、もちろん個々のマンションごとに様々です。
一般に伺ったとしても、「大手で安心だから」とか「建築施工会社の子会社で当初から決まっていた」とか、あるいは「考えたこともない」などという回答も十分あるでしょうし、逆に「管理費用が安いから」とか「業務内容が細やかで確実だから」などといった管理自体に焦点を当てた回答もあり得るでしょう。
いずれにしても、人が何を重視し何を重視しないのかは様々である以上、これが良い管理会社であるという答えは誰にも分かりませんし、私自身にも分かりません。

ただ、“良い”といわれるための要素ならいくつか挙げることができます。
私が特に重点に置くポイントは、(1)公平性、(2)迅速性、(3)透明性、(4)距離感、の4つです。
まず、管理業務は組合員全体のために実施される以上、公平性を軽視した業務は許されるものでありません。
これを欠くことで管理会社に対してはもちろん、個々の居住者間でも諍いを生じさせる事態になりかねません。
次に、問題が起こったときの対応、特に初動における迅速な対応こそが人に信頼感を与えることは言うまでもないでしょう。
そして、管理業務が透明性を欠けば不正が疑われ組合員にも不信感が生じてしまうことから、これは避けねばなりません。
管理のブラックボックス化はマンション運営の閉鎖性にもつながりかねません。
さらに、管理業務が管理会社と組合員との間で適度な距離感を保ちつつ実施されることも重要です。
これが保たれなければ、ときに過度の依存や不公平感・不信感が生じかねないからです。
こうして、4つの要素を必要かつ十分に満たす管理業務が的確に実施できる会社であれば、結果的に良い管理会社と呼んでいいのではないか、と私は考えています。

管理会社に求められることが様々である理由は、その業務内容の多様性に原因があるといえます。
もともと、「管理」という概念自体抽象的で捉えどころがないとも言えるでしょうし、例えば管理員がする業務一つをとっても内容は広範かつ多様で、何をすべきで何をすべきでないかは一律には示せないでしょう。
また、時代の要請に応じて、例えば個人情報の取扱い範囲が変化するように、法的に許容される業務の範囲も時代の要求に伴い絶えず変化し続けているはずです。
ここまで来ると、いっそのこと「管理」とは何かという演繹的な思考法自体を根本から改めてみるのも一つの手ではないか、というのがここでの私からの提案です。
そうすることで、我々管理会社も「管理」概念から解放され、柔軟な発想の下で新しい有益な管理業務を創造することができるかもしれません。

大変抽象的な内容ではありますが、ここでは具体的な業務から管理を考えるという帰納的アプローチを採用することにしたいと思います。
まず、契約内容に定められた事項を実施する業務は、もちろん「管理」です。
具体的には、管理業務の根幹とされる事務管理業務、受付や日常点検等の管理員業務、清掃業務、建物・設備の管理業務などはこの典型といえるでしょう。
また、契約内容にはなくても居住者にとって必要になることを随時実施する…これも「管理」に属するでしょう。
では、マンションの将来を考え、組合員の意識を喚起する行動は管理会社の管理業務の範疇に属するでしょうか…考えてみてください。
私自身はこれらも重要な管理業務の一つであると位置づけています。
なぜなら、マンションのコミュニティを活発化させ資産価値を向上させる手伝いをすることは管理会社の使命の一つと認識しているからです。
そうすると、ある行為が管理業務に属するかどうかの判断は、そのマンションの全体の価値を向上させる業務かどうかを個別に考える、という一つの方向性が見えてきませんか。

先日拝読したノンフィクション作家の山岡淳一郎氏の著書「生きのびるマンション」の副題に“二つの老い”という表現が用いられており、大変当を得た表現に感銘を受けました。
著者によれば、今まさに分譲マンションは二つの老いの進行という問題に直面している…本当にその通りだと思います。
“二つの老い”とは、いうまでもなく「建物の老朽化」と「区分所有者の高齢化」です。
結論から申し上げるなら、どちらも大変難しい問題であり、到底個人レベルで対応できる次元のテーマではないことは明らかです。
ただ、マンション管理に従事する者として、難解だからといって背を向けることはできず、常に問題意識は持ち続けなくてはなりません。

この場面において管理会社に求められる役割としては、最も避けねばならない事態を想定し、そのような事態を防ぐために何を意識すべきか、という二段構えで考えるべきだと私は思います。
二つの老いが進行し続けた場合の最悪のパターンは、建物が手の付けようもなく荒廃し、運営する人が居なくなる事態…いわゆる「機能不全マンション」であり、俗にいう「廃墟」と化すことです。
この廃墟化を防ぐ最も有効な手立ては、(1)的確なマンション再生、と、(2)世代交代の実現、に尽きます。
もちろん、これらの実行は口で言うほどには容易なことではありません。
一口にマンション再生といっても、修繕なのか建替えなのかという選択もあるでしょうし、あるいは世代交代の実現といっても、マンション運営に無関心な方を突然引っ張り出して運営を託すことなどできないからです。
それでも、関係者がこの試練を乗り越えるために共に闘ってくれるかもしれない、という希望を見出すことはできます。
なぜなら、これらの問題は各々の住まいという生活の根幹に関わるテーマであり、かつ、各々が所有する物件の資産価値にも大きく影響するからです。
マンションの修繕・建替えなどのビッグイベントや世代交代などの大きな流れが、そうそう簡単に実現できるとは言いません。
ここでの大切なことは、バラバラになりがちな組合員・居住者の意識を一つにまとめ上げ、時代に見合った新しいコミュニティを少しずつ形成していこう、という意識を芽生えさせることです。
きっかけは、どんな小さなことでも構いません。
管理組合からの問題提起であっても、マンション管理士からの提案であっても良いのです。
また、管理に携わる会社であれば問題意識は常に持っているはずであり、他の管理組合による成功例といった情報も多く有していることから、この場面では次々と新しい提案を行うなどして管理組合をリードしていくことが求められるでしょう。
マンションの廃墟化を防ぐためには、こうしたマンションに関わる者全ての「問題意識の共有」こそが出発点となるのです。